Nuestras funciones principales:
Es importante conocer las cuestiones que se plantean en las comunidades en régimen de propiedad horizontal cuya atención integra, una buena parte de nuestras funciones de administración de fincas.
1- La función de conservación del inmueble y su mantenimiento:
Una de las principales preocupaciones de propietarios, junto a su capacidad de poder hacer frente al pago de las cuotas por gastos y servicios comunes, es el estado de conservación general del inmueble. Así pues, con zonas acondicionadas, que satisfagan las necesidades diarias de los vecinos, la propiedad conserva su valor y se rentabiliza.
El administrador tiene en cuenta estas cuestiones, pues entre sus funciones se encuentran : la de atender al sostenimiento del inmueble, prever los costes y efectuar una buena distribución y aplicación de las cuotas comunes.
Al mismo tiempo los elementos comunes (zonas ajardinadas, piscinas, solárium, portales, patios, voladizos, fachadas, zonas deportivas, etc.) requieren la atención del personal de mantenimiento al servicio de la comunidad, para su conservación en condiciones de servir al uso al que se destinan. Por ello, como administradores participamos en la selección de personal cualificado. También realizamos la comparativa y contratación de proveedores profesionales.
Obras de reforma estructural
De otro lado, con el paso de los años, los inmuebles presentan necesidades de carácter estructural que puede requerir de un estudio técnico previo. Si a resultas de la inspección, se precisa su regeneración o renovación, es obligatorio acometer la obra. Si es por voluntad de los propietarios, se debe discutir y aprobar en Junta general todos los aspectos como : la elección de profesionales del sector, la financiación, la contratación de la empresa de obra y proveedores de materiales. Obras que afecten a la estructura o fábrica del edificio, requerirán el voto favorable de 3/5 partes de los propietarios que representen 3/5 partes de las cuotas de participación.
Obras de accesibilidad
Si se requieren obras de accesibilidad , aunque en estos casos se pueden acometer en pro de la eliminación de barreras arquitectónicas, con estudio del grado de descapacidad y respetando la estética del edificio , por mayoría simple de votos de propietarios que representen mayoría de cuotas de participación – Si son en beneficio de personas discapacitas o mayores de 70 años, es obligatoria la ejecuación da las obras, sin perjuicio de celebrar Junta para aporbar presupuesto y forma de pago.
Obras de adaptación a nuevos suministros energéticos
Otras obras son requeridas para adaptarse a nuevos suministros energéticos colectivos, o de mejora de suministros contratados con adaptación a energías limpias. En este caso basta 1/3 de total de los propietarios que represente 1/3 de las cuotas de participación. Así, cada reforma a acometer, requiere ajustarse a las mayorías legalemente establecidas y la participaciñon de los propietarios en Junta convocada por el presidente o por el admnistrador en su nombre. Después redactamos el acta que enviamos a todos los propietarios con la información precisa sobre los acuerdos que a todos afectan.
Todo ello también requiere de una administración de fincas, que asesore al conjunto de los propietarios sobre las medidas a adoptar.
Junto a todas las propuestas directas de los propietarios, podemos contactar con profesionales para un trabajo de calidad, presupuestado y garantizado para que la obra sea siempre, y exclusivamente, beneficiosa para la comunidad. De existir subvenciones públicas que permitan acometer las adaptaciones y obras de reforma, a un coste menor, siendo una de nuestras prioridades economizar, informamos oportunamente.
2- La necesidad de una conviviencia vecinal cordial :
No menos importante para la adecuada convivencia vecinal, es lograr la concordia y adaptación entre los propietarios. Es habitual hoy en día, que las comunidades se conformen por un conjunto de vecinos de distintas nacionalidades, costumbres y estilos de vida, lo que hace necesario adaptarse. Para establecer unos mínimos redactamos Normas de Régimen Interior relativas a horario de servicios comunes, ruidos y vibraciones, uso adecuado de elementos comunes… cuestiones que tenemos en cuenta en nuestra administración, máxime en edificios de viviendas. Estas concretan lo genérico previsto en los Estatutos de la Comunidad, y son aprobadas por el conjunto de los vecinos.
Para mantener informados a los ocupantes y propietarios hacemos uso de circulares o de comunicaciones particulares para la solución de casos de posible infracción de dichas normas. En caso de existir desavenencia entre vecinos derivada de la convivencia, intervenimos como mediadores si así nos lo solicitan.
De realizarse actividades molestas, nocivas, peligrosas o ilícitas que perjudiquen a los propietarios, se requiere su cese mediante comunicación desde la administración. De persistir la conducta del infracción pueden hacerse uso, con la aprobación de la Junta, de las acciones de cesación que prevé la LPH.
3- Funciones legales del administrador de fincas:
Estas son algunas de las funciones que desempeñamos, sin perjuicio de las que se detallan en el área web dedicada a contabilidad, fiscalidad y trámites jurídicos en casos de morosidad.
La Ley de Propiedad Horizontal enumera como funciones del administrador de fincas, en su artículo 20:
- Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
- Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
- Atender a la conservación y entretenimiento de la casa
- Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes
- Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
- Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
A estas se añaden dar cuenta de los siniestros a las compañías de seguros contratadas, gestionar de las relaciones laborales con los empleados de la finca, la llevanza de la contabilidad y gestiones fiscales.
En caso de comunidades en formación (pre-horizontalidad) realizamos las actuaciones para la constitución del régimen de propiedad horizontal. Otras gestiones son diligenciar el libro de actas y gestionar el arrendamiento de elementos comunes.
En la lucha contra la morosidad realizamos los requerimientos fehacientes a los propietarios en caso de impago. Se pretende atajar la situación antes de que se haga insostenible para el conjunto de la comunidad. Se intenta lograr acuerdos de pago voluntario, pudiendo acordarse medidas que faciliten la puesta al día de los propietarios morosos si las circunstancias lo aconsejan y así lo permite la Junta general. Creemos que una gestión eficaz requiere adoptar medidas tempranas. Tramitamos la petición incial de proceso monitorio, con dirección letrada si se requiere la celebración de jucio.
Para cuestiones que afecten a los propietarios en particular, ofrecemos adicionalmente servicios jurídicos o fiscales, a coste inferior por ser clientes de las comunidades que gestionamos.
Encuentre más información en la parte superior del menú o pinchando en el siguiente enlace Gestiónes contables y fiscales
